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Perché il mercato immobiliare non tornerà più ai livelli pre-crisi e cosa ci aspetta in futuro

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il 2014 ha segnato un anno di svolta per il settore immobiliare, con compravendite ed erogazioni dei mutui in aumento. ma la ripresa del settore difficilmente potrà tornare ai livelli raggiunti tra la fine degli anni novanta e il 2006. a dirlo è un’analisi di bankitalia sul mercato immobiliare, secondo la quale “i percorsi che nel passato hanno portato alla forte crescita del settore difficilmente potranno essere riproposti nel futuro”    la lunga recessione del settore immobiliare, (iniziata già nel 2006, ovvero prima della crisi finanziaria del 2008), fa sentire ancora i suoi effetti su un settore che difficilmente raggiungerà i livelli pre-crisi. secondo l’analisi di bankitalia, a pesare influiscono soprattutto i problemi di accesso al credito di giovani e stranieri, ovvero proprio quelle fasce di popolazione che nell’ultimo decennio hanno sostenuto la domanda di abitazioni, nonché “un contesto demografico meno favorevole del passato”.    sono questi i fattori che “spingono verso modelli di crescita dell’intero comparto immobiliare molto diversi dal passato”. gli scenari futuri saranno caratterizzati dalla “crescente attenzione alle tematiche della salvaguardia del paesaggio e delle aree verdi, al miglioramento delle condizioni di sicurezza, alla riqualificazione del patrimonio abitazione esistente, al miglioramento dell’efficienza energetica. in questo contesto il settore sta evolvendo dall'”offerta di nuove abitazioni” per puntare all'”offerta di servizi abitativi” fra questi ultimi rientra la maggiore disponibilità di case in affitto o anche il “social housing”.    a spingere la domanda di abitazioni negli anni novanta erano stati – secondo l’analisi – la crescita della popolazione residente e soprattutto l’aumento del numero delle famiglie con un boom acquisti di +75%. a partire dal 2007 gli acquisti hanno cominciato a contrarsi e nel 2013 erano più che dimezzati determinando “l’accumulo di uno stock di abitazioni invendute” stimato intorno a 500 mila unità nel 2012.    tuttavia, l’inversione del ciclo immobiliare non si è riflesso subito nella dinamica delle quotazioni residenziali nominali. “dopo essere aumentati di oltre il 60% tra la fine del 1998 e il 2006, i prezzi hanno continuato a crescere ancora fino al primo semestre 2008 e hanno sostanzialmente ristagnato fino a tutto il 2011” osserva bankitalia. solo a partire dal 2012 la crisi del settore si è riflessa sui prezzi e questi hanno iniziato a calare in misura significativa nell’arco del biennio 2012-2013 accumulando una riduzione del 9,5% che al netto dell’inflazione al consumo è stata ancora più pronunciata (-20% circa) rispetto rispetto al 2007 e ancora continua oggi.

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